所以当时日本房地产行业的颓势可见一斑
2019-06-12 03:08
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不过,既然投资者,尤其是港股市场内地房地产企业的投资者对这个话题感兴趣,智通财经研究院特详细梳理泡沫破碎后的日本房地产发展脉络,相信历史数据会给予人们更多的启示。

严格来讲,中国和日本的房地产市场,没有多大的可比性从更宏大的全球视野看,中国有独特的文明和历史纵深,能够独立主宰本国命运,岂是签订广场协议、卢浮宫协议的日本可比?更何况,当前的中国与1991年的日本,人口结构、经济增速、城市化率、货币政策、债务环境等等都有明显的差异。

1995-1997年期间,东京23区空房率触底反弹(9.8%),但1997年随着重要金融机构(山一,拓植)倒闭,不动产行业再次迎来洗牌,以美国投行为支撑的美国资本大举入侵,来日本扫货。1997-1998年间,高盛、美银美林和大摩大举购买日本房地产。

日本房地产在互联网泡沫破裂后迎来复苏迹象,2001-2005年的5年也成为房地产行业内部并购重组、重振旗鼓的关键5年。

广场协议之后,日本高估了日元升值的不利影响而连续宽松货币,在地产泡沫不断膨胀压力下,采取严厉行政措施和紧缩货币政策导致了房价暴跌。

这三家能够存活下来依靠了两点,其一是财阀系内部的互助原则,其二是不断折价兜售表上资产,包括房地产,股权以及一些还有些许价值的资产以清还巨额债务。

1991年,东京房价迎来悲情一刻,房价3个月暴跌65%,成交萎靡、银行贷款断供,一夜间,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中爆发。

股灾之后,跷跷板这头的房市逐渐炙手可热,日本房地产泡沫破裂被当作反面案例被频频提及:一线城市房价不会跌,可是东京怎么崩盘的?对比日本,中国房价已经在历史高点

当时房地产行业的悲催景象,按照申万宏源研究报告的表述,是只剩下两种企业,即破产的企业,及濒临破产的企业。1991年破产1156家,非常完美直播 ,1992破产1167家。

商业地产需求低迷,泡沫经济时投入的地产建设又不断地迎来竣工,供需关系严重失衡导致资产价值不断下跌,加上1992年施行的新的地价税,不断累积的数目庞大的债息,以及必须偿付的银行贷款本息,对房地产行业的资产负债表带来了毁灭性的打击。

幸存下来的三家财阀系背景的房地产企业:三菱地所,三井不动产,住友不动产的净利润1980-2002年的趋势图如下。

这背后的原因分两部分,其一是由于在头十年很多情况不济的部门,事业部被剥离掉了,但是在2001-2005年中,伴随资产价格的回升,所持有资产的事业部的身价也看涨,可谓是先剥离再吸收的一个吃回头草的故事。

这种行动,金融业有一个更犀利的描述叫做秃鹫基金,即以超低价购买处于极度困境中的企业的债权及资产,以图谋求巨额回报。而被秃鹫盯上的只能是尸体,所以当时日本房地产行业的颓势可见一斑。

可以说,1990-2001年前后的十年是日本经济在双子泡沫破裂的废墟中挣扎的十年,而这10年中,申万宏源的研究显示,日本房地产的累计回报率低至-72.5%。

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